Préstamos Hipotecarios en España

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

  • La principal idea que cualquiera tiene al solicitar préstamos hipotecarios es la de obtener financiación viable para adquirir un inmueble.

Vamos a repasar a fondo los diferentes aspectos relacionados con los préstamos hipotecarios.

¿Qué son los préstamos hipotecarios?

  • Los préstamos hipotecarios son un acuerdo entre el cliente y la entidad bancaria con la que se pacta.

Ésta entidad conlleva unas condiciones que hemos de cumplir si queremos lograr una financiación, este pacto, a su vez, traerá unos intereses que se han de especificar.

Es muy importante entender estos aspectos a la vez de solicitar préstamos hipotecarios, pues de no ser así nos hemos de cerciorar de no avanzar con el proceso sin ser informados previamente.

 

Préstamos hipotecarios y su finalidad

  • La finalidad es común y máxima en estos casos: se necesita un crédito para afrontar el pago de la compra de un inmueble.

No se cuenta con un aval y se recurre a una entidad para obtener préstamos hipotecarios con la finalidad de dar el primer paso en la adquisición de una vivienda.

Ahora podemos repasar brevemente algunas características de los préstamos hipotecarios enfocados a la primera vivienda.

Préstamos hipotecarios para primera vivienda

  • Por lo general conseguir que se nos concedan préstamos hipotecarios para nuestra primera vivienda es mucho más fácil que si se demanda con otro motivo, vamos a repasar a continuación el porqué de estos motivos.

Los préstamos hipotecarios de primera vivienda conllevan menos riesgo de impago

A la hora de solicitar préstamos hipotecarios un gran aspecto que se tiene en cuenta es de si éste se usará con el objetivo de una primera vivienda.

  • Es así puesto que, en caso de no disponer de crédito para realizar pagos la última cosa a la que decidiriamos realizar un impago es a una primera vivienda, pues un lugar para vivir es un derecho que no se va a dejar escapar.
  • En caso de que nuestra vivienda esté situada en el centro, es mucho más fácil de vender, pues el núcleo urbano es una zona muy codiciada por su posicionamiento.

 

Hipoteca interés fijo

  • Uno de los factores que se tienen en cuenta a la hora de elegir una hipoteca interés fijo es el de no llevarnos sorpresas a la larga.

No son pocas las noticias que nos llegan de préstamos hipotecarios en los que el interés no era fijo y varía sin dejar tiempo de reacción a su dueño, quedando éste sin posibilidades más que aceptar el crecimiento de su hipoteca.

Hipoteca interés fijo o interés variable principales diferencias

  • A pesar de parecer una diferencia muy clara a primera vista, existen algunas más que no se pueden desconocer a la hora de sopesar diferentes opciones, vamos a repasar las.

 

  1. La principal diferencia, en una hipoteca interés fijo el interés no varía a lo largo de la vida útil del contrato acordado por el cliente y la entidad bancaria.
  2. Por otro lado las que no son hipoteca interés fijo tienden a tener un interés más bajo y deberemos tener en cuenta esto a la hora de elegir una hipoteca.

 

Ventajas y desventajas de una hipoteca interés fijo

  • A pesar de haber explicado que es una hipoteca interés fijo y haberla comparado brevemente con una de interés variable la primera cuenta con sus respectivas ventajas y desventajas.

Hemos de saber cuales son para reconocer las que mejor se adaptan a nuestro caso particular.

 

  1. Un mayor interés:
    • Aún estando en una buena época para la hipoteca interés fijo el interés de esta es mayor que el de su contraria, éste suele ondear entre el 2% y el 3%.
  2. Negociación reducida:
    • Al ofrecer una hipoteca interés fijo las entidades suelen ser menos flexibles en los demás factores, por ejemplo: encontramos una buena hipoteca interés fijo pero que nos deja un tiempo más reducido de lo deseado para devolver el crédito.
  3. Un plazo menor:
    • Las entidades que conceden la hipoteca interés fijo saben que pueden proponer un menor plazo para la devolución del préstamo y a su misma vez ofrecer una financiación algo menor.
  4. Comisiones elevadas:
    • Teniendo en cuenta que no es tanto como antaño, las comisiones siguen siendo más elevadas, llegando a duplicar a las hipotecas interés variable.

 

Hipoteca interés variable

  • La hipoteca interés variable, al contrario que la hipoteca interés fijo tiene la característica de tener unos intereses que fluctúan cada vez que se realiza una revisión.

La hipoteca interés variable ofrece un interés menor y esto las hace una opción más apetecible, consiguiendo, con esto, ser de las más solicitadas en muchos países.

 

Otra característica es la de poder variar el interés, éste no variará cada mes o cada año, sino en el momento de realizar una revisión del contrato, los intereses pueden tanto bajar como subir.

 

Ventajas y desventajas de una hipoteca interés variable

  • Habiendo explicado de qué trata una hipoteca interés variable vamos a analizar las desventajas que estas conllevan.

Vamos a saber cuales son para reconocer las que mejor se adaptan a nuestro caso particular.

 

  1. Un interés reducido:
    • El interés es menor, que varía mucho, encontrándose por debajo del 3% y no es fijo.
  2. Mucha más flexibilidad por parte del banco
    • La posibilidad de que los intereses suban pueden hacer que el banco nos ofrezca más oportunidades en nuestra hipoteca interés variable.
  3. Plazo más largo
    • La hipoteca interés variable nos puede ofrecer un rango de tiempo mayor
  4. Comisiones menores
    • Habiéndose reducido mucho en los últimos años las comisiones rondan mínimos históricos.

Hipotecas y Euribor

  • El euribor lleva mucho tiempo descendiendo, llegando a alcanzar niveles negativos, hipotecas y euribor van de la mano y hay que tener un ojo en estos valores.

Vamos a repasar algunos factores para entender más el cómo escoger el mejor momento a la hora de pedir un préstamo.

 

Hipotecas y euribor afectan a las subidas de las cuotas

  • En un periodo no superior a 12 meses se suele revisar nuestra hipoteca interés variable, como hemos dicho hipotecas y euribor van de la mano y si a la hora de esta revisión el euribor ha sufrido una subida también lo hará el interés de la hipoteca.

No podemos hacer mucho en esta revisión, un truco es conocer el mes en el que se nos realiza la hipoteca y estar atentos al valor del euribor para cerciorarnos de que se nos aplica el cambio correspondiente.

 

¿A parte del euribor, hay más cosas que hay que tener en cuenta?

  • A la hora de pedir una hipoteca hay más cosas a tener en cuenta y valorar antes de solicitar nuestro préstamo, a continuación les damos un repaso

 

  1. Es poco probable que encontremos la oferta que más se adapte a la primera, hemos de ser selectivos.
  2. Utilizar un comparador de prestamos, en Zascredit.com te ofrecemos uno de forma totalmente gratuita.
  3. Lo más importante no es el total que acabaremos devolviendo, hay más valores a tener en cuenta, como el margen de tiempo, interés, comisiones, financiación, etc.
  4. Vamos a negociar con la entidad lo máximo posible, nunca aceptar la primera oferta que nos propongan.

 

Aprovechar la relación en hipotecas y euribor

  • En el caso de conocer la relación que hay entre hipotecas y euribor podemos sacar provecho de la situación, vamos a repasar una serie de características que conlleva el euribor en una hipoteca.

 

  1. Al depender del euribor la hipoteca interés variable tiene comisiones menores, pues nos evitan pasos que la hipoteca interés fijo nos haría hacer; comisiones de apertura y comisiones de riesgo por tipo de interés.
  2. Una mayor financiación, un incremento que supera por un 10% a la hipoteca interés fijo que puede ser una ayuda considerable dependiendo del caso.
  3. En la hipoteca interés variable, el interés de la misma varía cada vez que ésta se revisa, si el valor del euribor sufre una bajada también lo hará la cuota de la hipoteca.
  4. Se nos ofrece un margen de tiempo mayor para realizar la devolución total del préstamo.

Préstamo Hipoteca mixta

  • En los últimos años el préstamo de hipoteca mixta se ha puesto muy de moda, lo que más atrae es su mezcla entre el interés fijo y el interés variable.

Una hipoteca mixta se centra en ofrecer un préstamo interés fijo los primeros años, una vez pasado éste periodo el interés se vuelve variable y depende del euribor.

 

La hipoteca mixta es algo nuevo ¿Qué opinan los expertos?

  • Lo primero en lo que los expertos piensan a la hora de sopesar algún préstamo hipoteca mixta es en buscar las ofertas y analizarlas, han obtenido datos clave de las ofertas que más llaman, vamos a analizar lo que han descubierto.

 

En el préstamo de una hipoteca mixta se combinan las características de los préstamo interés fijo y  préstamo interés variable. Vamos a repasar los puntos fuertes de este tipo de préstamo.

 

Mayor protección en el préstamo de hipoteca mixta

  • Cada día aumenta el abanico de posibilidades a la hora de escoger una hipoteca mixta, hay ofertas muy atractivas y muchas ofrecen una protección extra enfocada al cambio constante que pueda sufrir el euríbor.

Esto atrae a mucha gente, pues la capacidad por parte del comprador de limitar el interés desde el 1,8%.

 

Hipotecas 100 %

  • Las hipotecas 100 % es algo que era bastante común antes de la crisis financiera, el banco se encarga de ofrecer un crédito que cubre el 100 % del valor de la vivienda, incluso es posible que el préstamo en hipotecas 100 % se amplíe en caso de producirse una reforma o adquirir muebles para la vivienda.

 

Hipotecas 100 %, ¿Difíciles de conseguir?

  • Como hemos comentado a partir de la crisis las entidades han dejado de conceder hipotecas 100 % tan regularmente, ahora es más común encontrar ofertas llamadas hipotecas 80%, tanto en hipotecas interés fijo como en hipotecas interés variable.

Los bancos se han vuelto muy selectivos con los perfiles a los que conceden hipotecas 100 %, hemos dicho que ya no ofrecen tantas, pero no que hayan desaparecido, vamos a ver en que se fija un banco a la hora de conceder hipotecas 100 %.

 

El perfil en hipotecas 100 %

  • Aviso a navegantes, conseguir una hipoteca 100 % es una árdua tarea, vamos a tener que buscar mucho para conseguir una y, puede que lidiar con las condiciones. A continuación listamos algunos requisitos:

 

  1. Nuestro perfil financiero tiene que estar muy cuidado: Con esto nos referimos a emitir una aura de seguridad financiera con valores como:
    1. Ingresos mensuales que superan los 2400 €.
    2. Un empleo con bastante antigüedad
    3. No estar en ninguna lista como RAI o ASNEF
  2. Nuestro préstamo va enfocado a uno de los pisos del banco: No solo en hipotecas 100 %, esto nos da bastante margen para debatir con el banco, a los bancos no les gusta tener estas viviendas vacías.

 

Hipoteca joven

  • Antes de los 35 años el hecho de solicitar financiación, llamada hipoteca joven, puede resultar muy tedioso. Desde Zascredit.com recomendamos la hipoteca joven, puesto que otorgan ventajas (abaratar las cuotas mensuales) que otras ofertas no manejan.

Repasemos algunas nociones clave en una hipoteca joven.

 

Requisitos para pedir una hipoteca joven

  • Al igual que los demás préstamos, las hipotecas jóvenes también fijan unos requisitos que cumplir antes de otorgar cualquier credito.

 

    • Ahorros previos: Cuando solicitamos el préstamo puede que nos pidan una cantidad que no superará el 35 % del precio de la vivienda a la que se destinarán.
    • Un contrato indefinido o un trabajo estable: Es algo que las entidades bancarias tienen muy en cuenta a la hora de ofrecer una hipoteca joven.

 

Ventajas en una hipoteca joven

  • Algo que atrae mucho, puesto que las ventajas en la hipoteca joven son diferentes y muy atractivas respecto a las demás.

 

    • Nos ofrecen plazos más largos para devolver el préstamo puesto que disponemos de muchos más años.
    • La financiación es más elevada en estos casos, podemos alcanzar el rango de hipoteca 100 %.
    • Las cuotas mensuales bajan debido al gran margen de tiempo del que disponemos.
    • Prescindimos del plan de pensiones: Aunque puede que necesitemos un seguro de hogar o uno de vida.

 

Desventajas de una hipoteca joven

  • Cuando nos referimos a desventajas queremos dejar claro que entendemos por desventajas como condiciones que suelen sufrir los jóvenes.

 

    • No disponer de ahorros suficientes: Una situación que conlleva el haber entrado recientemente al mundo laboral.
    • Nóminas laborales más bajas: Lo normal en un trabajador que ha entrado recientemente en una empresa.
    • Presentamos poca estabilidad laboral y no disponemos de experiencia laboral suficiente, algo que, de disponer, se tiene muy en cuenta.

 

Hipoteca puente

  • La funcionalidad a priori de una hipoteca puente es la de adquirir una vivienda extra a la vez que seguimos en el pago de una hipoteca anterior, un tipo de hipoteca muy útil y con una funcionalidad clara.

Una de las situaciones perfectas para emplear la hipoteca puente sería: Nos encontramos en una situación en la que, por ejemplo, necesitamos más espacio y encontramos una vivienda perfecta. En éste caso nos planteamos una hipoteca puente para adquirir la nueva casa mientras la anterior se pone a la venta.

 

¿Cómo consigo una hipoteca puente?

  • Hay algunos puntos que la entidad prestamista tiene en cuenta antes de otorgar una hipoteca puente, son los siguientes:

 

  1. Un contrato definido o presentar estabilidad laboral: Son clave para proporcionar una imagen responsable.
  2. Ingresos que nos respalden: De ser así el banco tiene más en cuenta nuestra petición, y si también contamos con ahorros previos puede que nos financien el 100 % de la vivienda.
  3. Sin impagos en otras hipotecas: El banco tendrá claro que somos capaces de afrontar esta.
  4. Sin prestamos personales con el mismo banco: Pues la entidad se cuestiona si somos capaces de afrontar tantos préstamos a la vez.

 

¿De cuánto tiempo dispongo para vender la casa antigua?

  • Un plazo es siempre una preocupación que apremia, y no es para menos en estos casos, una hipoteca puente, como ya hemos mencionado, nos ayuda con una segunda hipoteca mientras vendemos una vivienda anterior.

El plazo que se nos otorga varía dependiendo de muchos criterios y entre las mismas entidades, la media está en los 3 años.

 

Esto es así dado que el banco nos ofrece una ayuda extra para poder llevar las dos hipotecas, pero nos marca un límite temporal.

 

¿Qué sucede si no llego a vender mi antigua propiedad?

  • En una hipoteca puente puede darse el caso de superar el plazo que nos han impuesto para vender la propiedad antigua. De ser así tendremos que someternos al contrato, que por lo general suele hacer que empecemos a pagar por las dos viviendas y un coste añadido por no haber cumplido con el contrato.

En el caso de que se venda la vivienda sólo pasaremos a pagar un coste extra como concepto de intereses.

 

Hipotecas a 40 años

  • Como su nombre indica son hipotecas en las que el periodo de devolución llega a alcanzar los 40 años, existen otras alternativas más frecuentes como las de 30 años y la de 35 años.

Esta clase de hipotecas están relacionadas casi directamente con la hipoteca joven, hipotecas a 40 años es un término que conlleva tiempo, rara vez nos encontramos con una hipoteca que no sea joven y que requiera más de 30 años para completarse.

 

Hipotecas a 40 años y sus características

  • Una vez más las ventajas y desventajas que ofrecen las hipotecas a 40 años son similares a las de una hipoteca joven, vamos a repasar los conceptos.

 

  1. No nos interesan las hipotecas con interés fijo, con un plazo tan amplio el interés será muy elevado.
  2. Disponemos de más tiempo, esto se traduce en pagos más livianos.
  3. Tendrán muy en cuenta nuestro perfil, pues buscan siempre al perfil perfecto para repartir hipotecas con seguridad.
  4. Podemos discutir con la entidad los términos, al disponer de tanto tiempo pueden ser más flexibles.

 

  • Otras características que las definen son la posibilidad de conseguir un 100 % de financiación por parte del banco. A pesar de tener bastantes ventajas un gran voto en contra es el hecho de buscar hipotecas a 40 años con intereses variables, esto hace que estemos a merced del euribor durante todo el contrato.

 

Hipotecas subrogación

  • Unas hipotecas subrogación se nos pasa por la cabeza en el momento en el que dejamos de estar de acuerdo con nuestras condiciones para con el banco. En ese momento nos podemos plantear unas hipotecas subrogación, que nos “traslada” la hipoteca a otro banco para mejorar estas condiciones.

 

¿Hipotecas subrogación, qué condiciones mejoran?

  • El objetivo máximo de unas hipotecas subrogación es el de mejorar nuestro estado, ya sea debido a que no estamos de acuerdo con las condiciones actuales o que creamos que no son del todo correctas, vamos a ver qué condiciones podemos mejorar.

 

  1. Clausulas abusivas: En Zascredit.com leemos decenas de quejas enfocadas a este tema, una solución es solicitar una subrogacion para mejorar nuestra condición.
  2. Reducir intereses: A la hora de solicitar unas hipotecas subrogación podemos librarnos de intereses asociados o amortizaciones, también nos libramos de vínculos innecesarios como el que nos crea un plan de pensiones.
  3. Cambiar el tipo de interés: Una hipoteca subrogación nos permite variar el tipo de interés que se nos aplica a nuestro préstamo, permitiendo así movernos de un tipo fijo a uno variable y viceversa.

Esto dependerá mucho de cada situación personal.

 

¿Las hipotecas subrogación conlleva gastos?

  • Siendo mucho más barata que empezar una nueva hipoteca las hipotecas subrogación trae una serie de gastos añadidos que debemos tener en cuenta a la hora de ver si nos beneficia en nuestra situación personal.

 

  1. Comisiones de hipotecas subrogación: A pesar de que la mayoría de bancos las aplican existe una parte que las ha retirado. En los casos en las que se aplican, por ley, están limitadas a un tope que disminuye cada día más.
  2. Comisión por apertura: No es en la mayoría de casos pero algunas suelen presentar una comision del 1 % de todo el capital que aún no hayamos amortizado

 

  • A parte de esta es necesario que discutamos con la entidad cualquier coste, puesto que una hipoteca subrogación no es gratuita, presenta una serie de gastos que varían dependiendo del banco con el que hablemos.

En Zascredit.com recomendamos que haya una comunicación fluida entre las dos partes con el fin que clausulas como estas no queden del todo claras.

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